“전세보증 LTV 70% 시대, 전세사기 막겠다더니…서민은 월세로 밀려난다”

최근 정부가 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)을 기존 90%에서 70%로 대폭 축소하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 전세대출 보증 비율 역시 단계적으로 줄여나가겠다는 계획인데요. 정책 취지는 갭투기와 전세사기를 막고 보증기관의 손실을 줄이겠다는 것이지만, 실제 시장에서는 전세 공급 절벽과 월세 전환 가속화라는 우려가 커지고 있습니다.

저 역시 이 뉴스를 접하면서 "정말 세입자들에게 도움이 되는 걸까?"라는 질문을 던지지 않을 수 없었는데요. 오늘 글에서는 이 정책이 가져올 변화를 체계적으로 정리하고, 세입자·집주인이 준비해야 할 대응 전략까지 함께 살펴보겠습니다.

목차

• 정부 정책 변화의 핵심
• 세입자에게 미치는 직접적 영향
• 임대인과 시장의 반응
• HUG 재무 건전성과 정책 의도
• 세입자·임대인을 위한 대응 전략
• FAQ (자주 묻는 질문)
• 결론

정부 정책 변화의 핵심

정부가 이번에 추진하는 전세보증금 반환보증 LTV 축소 정책의 핵심은 다음과 같습니다.

• 전세보증금 반환보증 가입 기준을 전세가율 70% 이하로 제한
• 현재 수도권 7억, 지방 5억 이하 주택까지 가입 가능하던 조건도 축소 가능성
• 전세대출 보증비율도 단계적으로 줄여나갈 방침

 

✔ 체크포인트
- 보증가입이 불가능한 물건 증가 → 세입자 선택지 축소
- 임대인은 보증가입 가능한 수준으로 전세금을 낮추거나 월세로 전환
- 단기 충격 불가피, 장기적으론 전세시장 축소 가능성

즉, 이번 정책은 전세사기 방지를 위한 ‘안전장치 강화’라는 명분을 가지고 있지만, 결과적으로 수백만 가구가 보증에서 제외될 수 있는 구조라는 점에서 논란이 큽니다.

📌 내 전세 계약, 보증 가입 가능 여부 무료 확인하기

세입자에게 미치는 직접적 영향

세입자 입장에서 이번 정책의 가장 큰 문제는 보증 가입이 제한되는 전세 계약이 급증한다는 점입니다. 집값 5억 원 주택이라면, 전세금이 3억5000만 원 이하일 때만 보증 가입이 가능합니다. 그보다 높은 금액은 보증이 불가능해지죠.

결국 세입자는 두 가지 선택지밖에 남지 않습니다. 첫째, 보증 가입이 가능한 낮은 전세금의 집을 찾거나, 둘째, 전세 대신 월세를 택하는 것입니다. 이 과정에서 청년·신혼부부·무주택 서민의 부담은 크게 늘어날 수밖에 없습니다.

⚠ 주의하세요!
- 보증가입 불가 전세는 사기 위험이 커 세입자 피해 가능성 ↑
- 전세 대출 보증 축소 → 대출 한도 줄어 원하는 집 선택 어려움
- 월세 전환 시 주거비 부담 급격히 상승

 

임대인과 시장의 반응

임대인 입장에서도 상황은 만만치 않습니다. 보증 가입이 어려워진 전세 물건은 세입자들이 기피하기 때문에, 전세 공급 절벽이 생길 가능성이 큽니다. 이에 따라 많은 임대인들이 전세 대신 월세로 전환할 수밖에 없습니다.

이미 서울의 경우 월세 비중이 전세를 앞질렀습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 7월 기준 서울 임대차 계약에서 월세 비중은 64.4%, 전세는 35.6%에 불과했죠. 이번 조치는 이러한 추세를 더욱 가속화할 가능성이 높습니다.

 

💡 TIP
임대인이라면 전세 공급 대신 부분 월세 전환을 고려해
세입자 부담을 줄이는 동시에 안정적 현금흐름을 확보하는 것이 유리합니다.

 

HUG 재무 건전성과 정책 의도

정부가 이번 조치를 강하게 밀어붙이는 또 다른 이유는 바로 HUG(주택도시보증공사)의 재정 악화입니다. 전세사기 피해 급증으로 HUG는 최근 3년 연속 수조 원대 적자를 기록했습니다.

보증 비율을 축소하면 HUG의 손실 규모는 크게 줄어들 수 있습니다. 동시에 갭투기 세력을 차단하는 효과도 기대되죠. 다만 그 과정에서 서민과 청년층이 가장 큰 부담을 떠안게 된다는 점이 문제입니다.

 

세입자·임대인을 위한 대응 전략

그렇다면 앞으로 세입자와 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?

• 세입자: 계약 전 보증 가입 가능 여부 반드시 확인, 전세 vs 월세 비용 비교 필수
• 임대인: 전세금 과도하게 높이지 말고, 일부 월세 전환으로 리스크 관리
• 청년층: 정부 지원 주거 대출·청년 주택 보조금 활용

✔ 체크리스트
- 계약 전 HUG 보증 가능 여부 체크
- 보증보험 미가입 시 위험성 검토
- 월세 전환 시 총 주거비(보증금+월세) 계산

📊 전세 vs 월세 비교 계산기 바로가기

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 전세가율 70% 넘는 집은 무조건 보증가입이 안 되나요?
네, 원칙적으로는 보증가입이 불가합니다. 다만 예외적으로 일부 지역·특수조건은 달라질 수 있어 반드시 보증기관에 확인해야 합니다.

Q2. 세입자는 어떻게 리스크를 줄일 수 있나요?
계약 전 보증가입 가능 여부를 반드시 확인하고, 임대인의 보증보험 의무가입 여부를 요구하는 것이 좋습니다.

Q3. 임대인은 어떤 전략을 취하는 게 유리할까요?
전세 공급이 어렵다면, 일부 월세 전환으로 안정적인 수익을 확보하는 방안이 현실적입니다.

 

---

 

결론

정부의 이번 전세보증 LTV 70% 축소 정책은 갭투기와 전세사기 차단이라는 명분을 내세우고 있지만, 실제로는 서민과 청년층에게 큰 부담을 안기게 될 가능성이 큽니다. 전세 시장이 축소되고 월세화가 가속화되는 가운데, 세입자와 임대인 모두 새로운 전략이 필요합니다.

결국 중요한 건 ‘정보’입니다. 내 전세 계약이 안전한지, 보증가입이 가능한지 반드시 확인해야 하며, 장기적으로는 월세와 전세의 경계가 점차 무너질 수 있다는 점을 염두에 두고 계획을 세워야 합니다.

📌 “청년·무주택자 필수! 정부 지원 주택 대출 정보 받아보기”