1. 똘똘한 한 채란 무엇인가?
최근 몇 년간 대한민국 부동산 시장에서는 ‘똘똘한 한 채’라는 표현이 대세가 되었습니다. 이는 여러 주택을 보유하는 대신, 입지와 가치가 뛰어난 고가 아파트 한 채에 집중하는 전략을 의미합니다. 이러한 경향은 정부의 부동산 규제 정책과 세제 혜택의 결과로 나타난 현상입니다.
특히 다주택자에 대한 세금 중과와 대출 규제 등으로 인해, 수요자들은 실거주 목적이든 자산 증식 목적이든 '한 채'에 올인하는 경향을 보이고 있습니다. 이처럼 똘똘한 한 채 현상은 단순한 유행이 아닌, 세금 정책과 깊은 연관이 있습니다.
고가 주택에 쏠리는 수요의 배경
조세 혜택이 1세대 1주택자에게 집중되면서, 상대적으로 저가 주택을 여러 채 보유하는 것보다 고가 주택 한 채를 오래 보유하는 것이 세금 측면에서 유리하다는 인식이 확산되었습니다. 특히 서울 강남, 용산, 성동구 등 주요 지역의 고급 아파트는 이 수요를 흡수하며 집값 상승을 견인했습니다.
2. 양도소득세 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 경우, 매각 시 발생한 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 이는 실수요자 보호와 주거 안정 정책의 일환으로 도입되었습니다.
1세대 1주택자에게 주어지는 혜택
일반적으로 1주택자가 보유 및 거주 기간을 각 10년 이상 채우면, 최대 80%까지 양도차익이 공제됩니다. 이는 수억 원의 차익을 올려도 수천만 원만 세금으로 납부하면 되는 구조를 만듭니다. 예를 들어, 40억의 양도차익이 발생해도 세금이 2억 원 수준에 불과할 수 있습니다.
실제 사례로 본 장특공제 효과
서울 용산구 래미안첼리투스 124㎡ 아파트는 2015년 약 18억 원에 거래된 후 2024년 58억 원에 매도되었습니다. 동일 소유자가 10년간 거주 및 보유했다면, 약 40억 원의 양도차익 중 80%를 공제받아 세금은 약 2억 원 수준에 불과합니다. 반면, 같은 기간 다주택자가 보유했을 경우 세금은 무려 10억 원이 넘게 부과될 수 있습니다.
3. 장기보유특별공제가 시장에 미치는 영향
장기보유특별공제는 1세대 1주택자의 실거주 요건을 충족할 경우 상당한 세금 감면 혜택을 제공하므로, 시장에서는 자연스럽게 ‘고가이지만 좋은 입지의 아파트 한 채’에 대한 선호가 커질 수밖에 없습니다.
이러한 제도는 정책적으로는 실수요자 보호라는 명분을 가지고 있으나, 실제로는 수도권 고가 주택에 대한 집중 수요를 초래하며 지방 주택 시장의 침체, 가격 격차 확대, 부동산 양극화라는 부작용을 낳고 있습니다.
고가 주택 선호 가속화
양도소득세 부담이 적은 똘똘한 한 채에 대한 선호는 고급 주택 중심의 수요 쏠림을 유발합니다. 이는 가격 상승의 선순환을 만들어 고가 아파트는 더 비싸지고, 저가 아파트는 상대적으로 외면당하는 현상이 반복됩니다.
부동산 양극화의 심화
지방과 수도권, 고가와 저가 주택 간 양극화가 더욱 심화되며, 전체 주택 시장의 안정성은 떨어집니다. 장기보유특별공제가 본래의 의도와는 달리 시장 불균형을 심화시키는 원인이 되고 있는 것입니다.
4. 다주택자와의 세금 역차별 문제
똘똘한 한 채 보유자에게 제공되는 세제 혜택은 다주택자에게 상대적으로 불리한 구조를 만들고 있습니다. 동일한 양도차익을 올려도 다주택자는 일반 장특공제만 적용되어 훨씬 높은 세율로 과세되는 것입니다.
세 부담의 불균형
예를 들어, 10년간 6억 원에 구입한 주택을 20억 원에 매도한 경우, 거주 요건을 충족하지 못한 다주택자는 1억5000만 원 넘는 세금을 부담하게 됩니다. 반면 고가주택을 40억 이상 차익을 남기고 매도한 1세대 1주택자는 2억 원 내외의 세금만 부담하게 됩니다.
조세 형평성 논란
조세 형평성이란 소득이 많은 사람이 더 많은 세금을 내야 한다는 원칙입니다. 하지만 현재의 양도소득세 구조는 주택 가격보다는 보유 개수에 중점을 두고 있어, 동일한 수익에도 과세 체계의 불균형을 초래하고 있다는 비판을 받고 있습니다.
5. 제도 개편의 필요성과 대안
장기보유특별공제 제도는 본래의 취지인 실수요자 보호에는 어느 정도 성과를 냈지만, 시간이 흐르며 시장 왜곡의 핵심 요인으로 지적받고 있습니다. 이에 따라 제도 전반에 대한 개편 논의가 필요합니다.
주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 전환
실질적인 양도차익의 크기에 따라 과세 기준을 재정비하고, 보유 주택 수보다는 가격 기준으로 공제율을 조정해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있습니다. 고가주택 보유자일수록 공제율을 낮추는 구조는 조세 형평성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.
공제 상한선 도입
현재 장특공제는 상한선이 없기 때문에 고가주택일수록 혜택이 커지는 구조입니다. 일정 금액 이상에 대해서는 공제율을 제한하거나, 차등 적용하는 방안이 제시되고 있습니다.
시장 안정화를 위한 세제 설계 필요
정부의 목적이 부동산 시장 안정이라면, 장기보유특별공제는 일부 지역에만 이익이 집중되지 않도록 전국 단위의 공정한 기준을 마련해야 합니다. 수도권과 비수도권의 격차 해소를 위한 세제 설계가 필요합니다.
6. 결론
‘똘똘한 한 채’ 현상은 단순한 투자 트렌드가 아니라, 정책에 의해 구조적으로 만들어진 결과입니다. 장기보유특별공제는 실수요자 보호라는 긍정적인 측면도 있지만, 현재와 같은 고가 주택 중심의 혜택 구조는 조세 형평성을 해치고 시장 왜곡을 유발합니다. 이제는 똘똘한 한 채를 조장하는 제도를 재검토하고, 보다 균형 잡힌 주택 세제 개편을 통해 실거주자와 다주택자 간의 공정성을 확보해야 할 때입니다.