2025년 다주택자 양도세 중과 유예, 2026년 5월까지 절세 기회!
2025년 다주택자 양도세 중과 유예, 2026년 5월까지 절세 기회!
- 2025년 양도세 중과 유예란?
- 적용 대상: 어떤 다주택자가 혜택을 받을 수 있나?
- 유예 기간과 세율 변화: 2026년 5월까지 어떤 혜택?
- 장기보유특별공제와 절세 전략
- 비조정대상지역 주택은 어떻게 되나?
- 실제 사례로 보는 세금 차이
- 유예 종료 후 달라지는 점과 매도 전략
2025년 양도세 중과 유예란?
정부는 2025년에도 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 한시적으로 유예하는 정책을 시행하고 있습니다. 이 정책은 부동산 시장에 매물을 유도하고, 거래를 활성화하기 위한 목적을 가지고 도입되었습니다.
핵심은 다음과 같습니다.
2026년 5월 9일까지
한시적으로 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우, 기존의 중과세율(최대 +30%p)이 적용되지 않고, 기본세율(6~45%)만 적용된다는 점입니다.
즉, 다주택자도 이 기간 동안에는 1주택자와 동일하게 양도세율이 적용되므로, 세금 부담을 크게 줄일 수 있는 기회가 됩니다.
적용 대상: 어떤 다주택자가 혜택을 받을 수 있나?
중과세율 유예 정책은 모든 다주택자에게 자동으로 적용되는 것이 아닙니다. 다음과 같은 조건을 충족하는 경우에만 적용됩니다:
- 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우
- 2년 이상 보유한 주택이어야 함
- 양도 시점이 2026년 5월 9일 이전일 것
조정대상지역은 정부가 지정한 특정 지역으로, 과열된 부동산 시장을 조정하기 위해 지정됩니다. 2025년 현재 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이 이에 해당합니다.
만약 보유 주택이 비조정대상지역에 있다면, 원래도 중과세율이 적용되지 않기 때문에 이 유예 혜택과는 무관합니다.
유예 기간과 세율 변화: 2026년 5월까지 어떤 혜택?
현재 다주택자에게 적용되는 일반 양도세율 구조는 다음과 같습니다:
- 기본세율: 6% ~ 45% (과세표준 구간별 차등 적용)
- 2주택자 중과: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상 중과: 기본세율 + 30%p
하지만 중과 유예가 적용되면, 2주택자든 3주택자든 기본세율만 적용되므로, 최고세율 기준으로만 보더라도 약
20~30%p의 세금이 절감
됩니다.
예를 들어, 3억 원의 양도차익이 발생한 경우:
- 중과세율 적용 시: 약 1억 8천만 원 세금 부담
- 기본세율만 적용 시: 약 1억 원 수준 → 8천만 원 절세 가능
장기보유특별공제와 절세 전략
중과세율이 적용되면 장기보유특별공제 혜택도 축소됩니다. 그러나 이번 유예 기간에는 이 공제도 정상적으로 적용됩니다.
장기보유특별공제는 다음 조건에 따라 적용됩니다:
- 보유 기간에 따라 최대 30%
- 보유 + 거주 요건 충족 시 최대 80%까지 공제
즉, 다주택자도 유예 기간 내 매도할 경우, 기본세율만 적용받는 것은 물론,
장기보유특별공제까지 온전히 받을 수 있어
절세 효과가 극대화됩니다.
따라서 10년 이상 보유한 고가 주택을 가진 다주택자에게는 이번 유예 기간이 사실상 마지막 골든타임이 될 수 있습니다.
비조정대상지역 주택은 어떻게 되나?
이번 유예 조치에서 중요한 포인트는 ‘조정대상지역 내 주택만 해당된다’는 점입니다. 즉,
비조정대상지역
에 있는 주택은 이번 중과 유예 정책의 적용 대상이 아닙니다.
왜냐하면, 비조정지역은 애초에 중과세율 자체가 적용되지 않기 때문입니다. 비조정지역의 주택을 매도할 경우, 기본세율만 적용되는 구조는 원래부터 변함이 없습니다.
다만 다주택자가 여러 채를 보유한 경우, 조정지역과 비조정지역 주택을 동시에 양도할 수 있으므로, 각 주택의 위치와 매도 시점을 전략적으로 조절하는 것이 절세 전략의 핵심입니다.
실제 사례로 보는 세금 차이
아래는 서울 강남구에 위치한 20억 원 아파트를 3채 보유한 다주택자가 매도하는 경우의 세금 비교 예시입니다.
- 취득가: 12억 원
- 양도가: 20억 원 → 양도차익: 8억 원
유예 기간 외에 매도할 경우:
- 기본세율 45% + 중과 30% = 75%
- 8억 × 75% = 약 6억 원 세금
2026년 5월 9일 이전 매도 시:
- 기본세율만 적용 (예: 42%)
- 8억 × 42% = 약 3억 3천만 원 세금
즉, 유예 기간 내 매도 시 약 2억 7천만 원의 절세 효과가 발생합니다. 또한 장기보유특별공제를 적용하면 이보다 더 큰 절세가 가능합니다.
이처럼 정책 하나로 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있기에, 정책 내용을 정확히 이해하고 실행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
유예 종료 후 달라지는 점과 매도 전략
2026년 5월 9일 이후, 현재의 유예 조치가 종료되면 다시 기존의 중과세율 체계가 부활하게 됩니다. 즉, 2주택자 20%, 3주택자 이상 30%의 중과세율이 부과되고, 장기보유특별공제도 축소됩니다.
이에 따라 유예 종료 이후에 매도를 고민하는 다주택자는 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다:
- 높은 세금 부담으로 실질 수익 감소
- 장기보유특별공제 미적용 또는 축소
- 시장 매물 과다로 인한 가격 하락 우려
이 시점이 지나기 전 매도해야 절세 효과를 극대화할 수 있으며, 보유 주택의 위치와 가격, 보유 기간, 실거주 여부에 따라 전략적으로 매도 순서를 정하는 것이 필요합니다.
또한 세무 전문가의 상담을 통해 세금 시뮬레이션을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.
지금이 절세 전략의 마지막 골든타임
2025년 다주택자 양도세 중과 유예 정책은 단순한 세금 감면이 아닌, 자산 포트폴리오 재정비의 기회입니다. 이번 정책을 통해 많은 다주택자들이 합리적인 매도 전략을 고민하고 있으며, 실제 시장에서도 거래량 증가와 함께 수요가 다시 움직이고 있는 상황입니다.
2026년 5월 9일 전까지 매도 시, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 세금 차이를 만들 수 있다는 점에서, 이 기회를 절대 놓쳐서는 안 됩니다.
🔎 글 마지막 정리 :
- 유예 기간: 2026년 5월 9일까지
- 적용 대상: 조정대상지역 2년 이상 보유 다주택자
- 혜택: 중과세율 미적용, 기본세율만 적용
- 장기보유특별공제: 정상 적용
- 전략: 반드시 전문가와 시뮬레이션 후 매도 타이밍 설정
다주택자 양도세 중과 유예, 지금이 바로 절세 전략의 골든타임입니다.